Por Rodrigo Caballero Vegazones Abogado Especialista en Derecho Administrativo e Inmobiliario y Director del Departamento Jurídico de la Consultora Urbanatura. El pasado 14 de mayo se aprobó la Ley 2/2009 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Vivienda por la que se modifica el Texto Refundido de la LOTAU. Esta modificación legal es el colofón a un proceso de innovación de la legislación urbanística que se inició, a nivel nacional, con la Ley 8/2007 de Suelo, refundida mediante Real Decreto Legislativo 2/2008 y que en ambos casos, estatal y autonómico, ha tenido un alcance profundo. ¿Son normas realizadas al margen de la crisis económica, son normas que han causado la crisis del sector inmobiliario, son normas que ayudan a resolver los problemas de este sector? Las respuestas a estas preguntas casi siempre están ideológicamente condicionadas y en realidad es necesario un análisis pormenorizado de cada una de las medidas propuestas por estas leyes para su valoración. Sin embargo, es difícil que no sobrevuele por nuestro pensamiento la máxima jesuítica sobre la inconveniencia de hacer mudanza en tiempos de tribulación.
La Ley estatal de suelo, además de hacernos sonreír al relacionar el desarrollo territorial y urbano sostenible con la igualdad de género, ha dado carta de naturaleza en toda España a la figura del Agente Urbanizador que ya se emplea en nuestra comunidad para le ejecución de la urbanización, y ha vinculado expresamente los crecimientos residenciales a las necesidades reales de los municipios. Especial relevancia ha tenido también la nueva regulación de la valoración del suelo, según la cual el suelo no transformado por la urbanización, con independencia de que sea urbanizable, urbano no consolidado o rústico, se encuentra en situación básica de suelo rural, y así debe ser valorado en atención a esa naturaleza, frente al suelo urbanizado.
La entrada en vigor de este principio fue el momento en el que las empresas inmobiliarias percibieron la cercanía del estallido de la burbuja, dado que las entidades financieras se amparaban en esta previsión legal para no otorgar financiación a los proyectos iniciados en suelo rústico a reclasificar o incluso en suelo urbanizable.
El Gobierno intentómitigar este problema al establecer que esas normas de valoración tenían eficacia únicamente en el ámbito expropiatorio y urbanístico, y nunca en el hipotecario, mediante la OrdenMinisterial EHA/564/2008 de 28 de febrero, que con la única finalidad de clarificar
este concepto, modifica la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, que regula las normas de valoración de los bienes inmuebles por parte de las entidades financieras. Pero la caja de Pandora se había abierto, y se cerró el grifo de la financiación inmobiliaria.
Hasta hoy es conocido por todos que el urbanismo ha sido un mecanismo de financiación fundamental de los Municipios, sobre todo mediante la venta de terrenos y aprovechamientos de cesión, a pesar de que ese modo de actuación era irregular, si no ilegal. La ley estatal ha solucionado el problema.
Claro que no ha sido mejorando la financiación de las Ayuntamientos, sino admitiendo que puede ser legal destinar los recursos obtenidos del urbanismo a muy diversos fines más allá de las actuaciones de vivienda protegida, que era la finalidad original de estos recursos y fondos en la normativa anterior.
Estas y algunas otras determinaciones que ahora veremos han sido recogidas en la Ley 2/2009 de Castilla LaMancha, aunque el motor original de la misma es la plasmación normativa de las medidas acordadas en el Pacto por la Vivienda de Castilla LaMancha. En realidad, la ley va más allá del Pacto, incorporando diversas modificaciones (unas correctoras y otras innovadoras) a una LOTAU que ya supera la decena de años.Y por si alguien todavía no lo sabe,
la Ley afecta al Aeropuerto de Ciudad Real. Sin entrar en el debate político sobre la oportunidad y sobre las supuestas finalidades «ocultas» de la modificación, la novedad más relevante con respecto al
Aeropuerto de Ciudad Real es la supresión de la prohibición de parcelación de la finca objeto de un Proyecto de Singular Interés. Admitida la parcelación se podrán vender, lógicamente, las fincas que resulten.
El lector debe saber que todos estos instrumentos denominados de ordenación del territorio, aunque en realidad son de intervención del territorio, al poner de manifiesto que la Comunidad Autónoma tiene una potestad exorbitante y prácticamente ajena de control ni tan siquiera municipal, son siempre polémicos; pero precisamente están generalizados en todas las legislaciones autonómicas bajo diversas denominaciones. En Castilla La Mancha deberemos prestar atención a la nueva figura de ordenación del territorio por parte de la Junta de Comunidades creada por esta ley, el Plan de Singular Interés, que también, a la vista de su configuración, dará que hablar.
Pero aunque el debate de la modificación de la LOTAU ha sido monopolizado por el Aeropuerto de Ciudad Real, se han incorporado otras muchas normas, entre las que destacaremos algunas. Se ha modificado, en la línea que indicamos anteriormente, el régimen del Patrimonio Municipal del Suelo. Se han ampliado, siguiendo lo ordenado por la ley estatal, los supuestos de obligatoria reserva de edificabilidad con destino a la construcción de viviendas de protección pública, añadiendo a la ya prevista reserva del 50%en suelo urbanizable demunicipios demás de 10.000 habitantes, la del 30%en los demás supuestos de suelo urbano consolidado y suelo urbanizable.
Además, se permite que el suelo dotacional público se destine a satisfacer las necesidades temporales de vivienda para personas con dificultades de emancipación o que requieren acogida o asistencia residencial, recogiendo experiencias exitosas de otras autonomías. También, se ha modificado el trámite de aprobación del planeamiento intentado hacerlomás ágil, incorporando los plazos propios de la legislación ambiental y tratando de unificar los diversos informes de las administraciones sectoriales con la figura de la Comisión de Concertación Interadministrativa. Es muy relevante la determinación expresa de que los propietarios del suelo sometidos a Programas de Actuación Urbanizadora (PAU) abonarán los gastos de urbanización, como criterio general, en metálico, salvo circunstancias excepcionales, ya que si en época de bonanza era injusta la aplicación generalizada del pago al Agente Urbanizador mediante terrenos, en época de crisis podremos decir lo mismo de la obligatoriedad del pago en metálico.
En general, las modificaciones de la ley apuntan a un diseño propio de un momento de expansión inmobiliaria. A mi parecer, todavía es preciso afrontarmodificaciones normativas que solventen problemas concretos por resolver. Es un clamor de los operadores la necesaria aprobación de un Reglamento de Gestión Urbanística, probablemente precedido de una modificación legislativa, que clarifique la tramitación y efectos de los PAUs y de su relación con el régimen de la contratación pública. La concertación interadministrativa está lastrada por un doloroso desconocimiento de las dependencias administrativas sectoriales. Y sigue sin encontrarse con el mecanismo adecuado para la gestión de la reformainterior y la rehabilitación urbana. En definitiva todavía queda mucho trabajo por hacer.
Fuente : La Tribuna.
